内华达州的企业购房问题：SB10为何重要——以及这项法案的失败对克拉克县意味着什么

一次历史性的投票——以及被揭示出的更深问题

当 SB10 被加入 2025 年特别会议议程时，内华达州离限制企业购房行为比以往任何时候都更接近一步——这一加入不是由州长发起，而是由议员们自己签署历史性请愿推动的。参议院一致通过了该法案。但数小时后，众议院中一个意外的“反对”票让法案最终止步。

尽管法案夭折，但这场辩论暴露了一个更大的事实：内华达正在面临结构性的住房失衡问题，而议员们越来越愿意挑战那些已经重塑拉斯维加斯、里诺等地独栋房屋市场格局的企业所有制模式。

深层原因：企业投资者如何改变了内华达的住房市场

在 2008 年金融危机之后，华尔街背景的大型机构发现拉斯维加斯是打造单户租赁组合的理想市场。疫情期间，这一趋势进一步加速，因为利率极低、家庭寻求更大住房空间、外州居民因远程办公迁入低税州。

大型机构投资者能够全现金出价、快速成交并高于挂牌价抢购，普通家庭无法竞争。

内华达新房供给不足、工资增长停滞、土地受限，使企业批量购房的影响被进一步放大。

研究显示，大型机构房东往往更激进地上涨租金、设定更多费用并抑制首次购房者进入市场。SB10 提议的登记系统因此格外重要。

SB10 的真正作用——不仅仅是购房上限

SB10 的 1,000 套年度购房上限既具象征意义，也具实际效果。当前内华达对企业购买现有住房没有任何限制。该上限能够放缓企业扩张，减少紧俏库存时期的集中扫货行为。

法案还要求建立企业住房登记系统，记录企业持有量及新增量，这是透明化内华达住房市场所需的关键改革。

SB10 还豁免信用合作社出售的房产及“符合公共利益”的交易，明确针对的是企业对现有独栋房的大规模囤积，而非本地开发商或小型投资者。

SB10 失败的原因：政治与结构性障碍

由于登记系统将产生收入来源，SB10 被视为“创收法案”，必须在两院获得三分之二多数。

民主党在众议院差一票，而签署请愿支持将 SB10 纳入议程的共和党议员亚历克西斯·汉森（Alexis Hansen）却在正式表决中投下反对票，未作任何解释。

与此同时，她的丈夫艾拉·汉森（Ira Hansen）支持该法案并表示之前的反对是“重大遗憾”。州长 Lombardo 过去否决过类似法案，显示其持续反对限制企业购房行为。

克拉克县为何受影响最深

拉斯维加斯所在的克拉克县是企业购房最集中的地区，也是住房危机最严重的地方。

估计显示，克拉克县有数以万计的独栋租赁物业属于机构投资者。在北拉斯维加斯、斯普林谷和亨德森等社区，一些季度企业购房占比达 15%–25%。

超过 60% 的家庭无法负担中位价住房，首次购房者经常输给企业现金报价。SB10 的限制将有助于放缓企业扩张、保护首次购房者并弱化机构房东的租金定价能力。

高比例机构房东的社区通常面临自住率下降、驱逐率上升以及社区稳定性下降，克拉克县尤为如此。

未来走向：政策、政治与2027年之后

SB10 很可能在未来的立法会议中卷土重来，推动者 Dina Neal 与民主党领导人均表示将继续推动改革。

登记系统几乎可以确定会再次出现，因为掌握数据是未来立法的前提。

法案的未来可能取决于共和党议员是否松动、企业团体是否愿意妥协及住房危机是否进一步恶化。

结语：SB10 的失败不是终点，而是起点

SB10 在被加入特别会议议程后的数小时内突然失败，但也凸显了两党对企业购房问题的共同担忧，以及家庭对住房危机加剧的愤怒。

核心问题逐渐浮现：内华达的住房市场究竟是为家庭服务，还是为金融机构服务？

SB10 的失败并非结束，而是更多改革到来的开始，这场争论远未结束。

文｜内华达华人视角