內華達州企業購屋爭議：SB10 的重要性——以及其挫敗對克拉克郡意味著什麼

一次具有指標性的投票——以及背後更深層的結構問題

當 SB10 被納入 2025 年特別會期的議程時，內華達州距離限制企業大規模購屋，比以往任何時候都更接近一步——而這一步並非出自州長的指示，而是立法院兩院議員首次以請願方式主動加入議題。法案在參議院獲得全體一致通過，但在眾議院中，因一票意外的反對而宣告失敗。

雖然法案未通過，但這場辯論凸顯了更深層的事實：內華達正面臨住房市場的結構性失衡，而立法者愈來愈願意挑戰企業化房屋持有模式，這些模式已經深刻影響拉斯維加斯、里諾等地的獨棟住宅市場。

深層原因：大型企業與投資基金如何改變了內華達的住房市場

金融海嘯後，華爾街背景的投資公司開始在拉斯維加斯布局大量單戶出租住宅。疫情後，低利率、外州移居潮及遠距工作盛行，使得這股趨勢更加劇。

大型企業可以用全現金、快速成交並高於開價搶房，對一般家庭而言競爭力根本不對等。

再加上內華達住宅供給不足、工資停滯、土地多受 BLM 管制，使企業集中購屋對市場的影響被進一步放大。

研究顯示，企業房東往往漲租更快、各種費用更高、驅逐率更高，也會抑制首次購屋者進入市場。這也是 SB10 所提出的「企業住房登錄制度」極為關鍵的原因。

SB10 的功能與目的——不是只有購屋上限這麼簡單

法案中的「一年 1,000 戶上限」具有象徵與實質雙重意義。目前內華達對企業購買現有住宅完全沒有上限，SB10 能夠減緩企業擴張速度，避免在低庫存時期出現大規模掃貨。

更重要的是，法案要求建立全州「企業住房登錄資料庫」，用以統計企業持有與新增的住宅數量，使住房政策終於能有透明基礎可依。

法案亦排除信用合作社出售住宅及經主管機關認定為「符合公共利益」的案件，明確聚焦於企業大量囤購現有獨棟住宅，而非針對中小型投資者或住宅建商。

SB10 最終未過關的原因：政治算計與制度門檻

因登錄制度被視為創造收入來源，SB10 在憲法上被歸類為「需三分之二」的特別法案。民主黨在眾議院僅差一席，因此至少需要一名共和黨議員支持。

然而，原本簽署請願、支持將 SB10 納入議程的共和黨議員 Alexis Hansen 最終投下反對票，且沒有在議場說明原因。

同時，她的丈夫、參議員 Ira Hansen 則公開表示支持 SB10，並稱自己在先前常會反對類似版本是「最遺憾的決定之一」。州長 Lombardo 過去否決過同類法案，也顯示行政部門對限制企業購屋一直保持保留甚至反對立場。

克拉克郡為何是受影響最大的地區

拉斯維加斯所在的克拉克郡，是全州企業購屋最密集的地方，也是住房負擔壓力最嚴重的區域。

估計顯示，克拉克郡有數萬戶獨棟住宅由大型機構持有。在北拉斯維加斯、春谷（Spring Valley）、亨德森等區域，某些季度企業購屋比例高達 15%–25%。

在超過 60% 家庭負擔不起中位價住宅的市場中，企業全現金出價對本地首次購屋者形成極大壓力。SB10 若通過，本可在一定程度上降低大型企業對住宅庫存與租金市場的影響力。

研究亦指出企業房東密度越高的社區，自住率越低、驅逐率越高、學生流動率越高，長期社區穩定性也越弱。

下一步：政策、政治與未來可能發展

推動者 Dina Neal 已表明將在未來會期繼續推動類似法案，民主黨領導層也表示支持。

企業住房登錄資料庫幾乎必然會在未來版本中保留，因為數據透明化是制定住房政策的前提。

法案成敗將取決於共和黨是否出現更多跨黨支持、企業界是否願意協商、以及住房市場是否繼續惡化等因素。

結語：SB10 雖然失敗，但改革才正要開始

SB10 雖然在納入特別會期後數小時內宣告失敗，但同時也揭露了兩黨對企業大量購屋的共同疑慮，以及一般家庭對住房負擔惡化的焦慮。

真正的問題逐漸浮現：內華達的住房市場，是為家庭而建，還是為金融機構而存在？

SB10 的失敗並不是句點，而是內華達住房改革的開端。這場辯論，才剛開始而已。

文｜內華達華人視角